فروش ملک مشاع در چه شرایطی متصور است؟
یکی از رایج‌ترین اختلافات ملکی در کشور، مربوط به امور خرید و فروش ملک مشاع است.
این املاک، به آن دلیل مشاع نامیده می‌شوند که دارای چندین مالک هستند و سهم هر یک از مالکین در کل آن روشن نیست. مثلا کسی صاحب شش دانگ یک خانه است؛ اما تصمیم می‌گیرد که سه دانگ آن را به شخص دیگری بفروشد. در این حالت هر دو مالک صاحب جزء جزء کل ملک هستند و اینکه کدام قسمت، متعلق به کدام مالک است مشخص نیست و باید با توافق مالکین و رأی دادگاه مشخص شود.
به طور کلی اموال غیر منقول را می‌توان به کمک سه روش، تقسیم کرد: تقسیم به افراز، تعدیل و یا رد.
قبل از تصمیم گیری در مورد نحوه‌ی تقسیم و فروش ملک مشاع باید مشخص شود که آیا ملک، سابقه‌ی ثبتی دارد یا خیر. با مثبت بودن پاسخ مراجع به این سؤال، می‌توان در صورت به حد نصاب رسیدن مساحت ملک، نسبت به تقسیم آن به کمک حالت اول، اقدام نمود. در غیر این صورت، موضوع برای بررسی به دادگاه خواهد رفت.
در روش فوق‌الذکر، در صورت تمایل مالکین به فروش ملک مشاع، مالکین با توافق بین خود، ملک‌ها را از یک دیگر جدا می‌کنند تا امکان معامله و خرید و فروش ملک مشاع را کسب کنند. در این حالت قبل از فروش ملک، نیاز به مشورت با مهندسین نقشه بردار ثبتی و رسم نقشه‌ی ملک برای پیشبرد امر هستیم. با نقشه برداری از کل مساحت مورد مناقشه، در روز معین شرکا به همراه وکیل خود، و همچنین نماینده‌ی ثبت و نقشه‌بردار صورت جلسه‌ای را امضا خواهند نمود که استناد دادگاه نیز به آن خواهد بود.
البته گاهی ارزش تمامی ملک به یک اندازه نیست و مثلاً قسمت‌هایی از آن که در مناطق پر رفت و آمدتر یا بهتری است، دارای ارزش بیشتری می‌باشد. در حالت موسوم به تعدیل، ارزش قسمت‌ها مختلف ملک مورد توجه قرار می‌گیرد. به این ترتیب قسمت کوچک‌تر دارای ارزش پولی مساوی با قسمت بزرگ‌تر خواهد بود.
در آخرین مورد ذکر شده، املاک ممکن است امکان تقسیم به صورت عادلانه را نداشته باشند. در این حالت کسانی که مال بیشتری به آن‌ها می‌رسد، موظفند با پرداخت وجه پولی به کسانی که سهمی از ملک نمی‌برند، ارزش سهم آنان را به ایشان رد کنند. گاهی نیز نیاز می‌شود تا با فروش ملک مشاع، به تمامی مالکین، حق آنان پرداخت گردد. به بیان ساده‌تر، در این نوع توافق، برخی ا مالکان با فروش ملک مشاع خود به دیگر افراد از حق خود درباره‌ی آن چشم‌پوشی می‌کنند.
در زمینه‌ی معملات این نوع املاک، نکته‌ای که باید در نظر داشت آن است که خرید و فروش ملک مشاع نسبت به سایر انواع املاک، مانند املاک مفروز، دارای پیچیدگی‌ها و دشواری‌های خاص خود است. چه آن که گاهی تمام مالکین موفق به تراضی یا توافق با یکدیگر نمی‌شوند. همچنین ممکن است که این املاک در معاملات دچار افت قیمت شوند.
موضوع دیگر قابل ذکر، این است که تقسیم و فروش ملک مشاع باید و اجباراً باید با حضور و رضایت تمامی مالکان انجام شود و در صورتی که یکی از آنان دارای صلاحیت بر تصرف در مال خویش نباشد، باید تصمیم درباره‌ی این امر به دادگاه محول شود.
